CONTRATO DE COMPRAVENTA
DEFINICIÓN
Es un contrato
por virtud del cual uno de los contratantes
llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la
titularidad de un derecho a otro llamado comprador, quien está obligado a pagar
un precio cierto y en dinero. Es obligacional y no real
LA TRANSMISIÓN DE LA
PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Derecho romano. En el derecho clásico encontramos la mancipatio, la in jure cesio y
la traditio. En el derecho justinianeo se conserva la traditio como forma de
adquirir la propiedad. En el derecho romano moderno se usó la constituto
posesorio, que consistía en una clausula por medio del cual el adquirente recibía
la posesión jurídica no física y el enajenante manifestaba conservar la
posesión por cuenta del adquirente
Derecho Español. Sigue al romano por lo que se refiere
a la traditio. El contrato solo da lugar a la creación de la obligación de dar
que se cumple en un acto posterior.
Derecho alemán. Al igual que en dcho. romano el
contrato solo crea obligaciones de dar.
Derecho Francés.- Antiguo. Simplifican la transmisión
de la propiedad por la traditio per cartam, y por la cláusula constituto
posesorio. Código napoleónico. Da efectos traslativos al contrato.
Derecho mexicano. Código de 1870.Acoge Al Sistema
Francés.
CLASIFICACIÓN
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Principal
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Bilateral
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Oneroso
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Conmutativo
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Instantáneo
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Con
formalidades restringidas para bienes inmuebles
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No depende de otro
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El vendedor, transmitir y entregar la
propiedad y para el comprador pagar el precio y recibir la cosa enajenada.
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Toda vez que los gravámenes y las cargas son
recíprocas
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Por regla general, excepcionalmente puede ser
aleatorio.
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Excepcionalmente puede ser con obligaciones periódicas
o diferidas
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Tiene que realizarse por escritura pública.
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ELEMENTOS DE EXISTENCIA
Consentimiento. Para una parte la transferencia de la
propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho y para la otra en el pago
de un precio cierto y en dinero.
Objeto. Directo, creación de obligaciones.
Indirecto, obligarse a dar. Material, las cosas, art. 1825.
El precio. Objeto que el comprador tiene la
obligación de entregar, debe ser cierto y en dinero.
El dinero. Precio en moneda extranjera, con cheque
o en otros títulos de crédito.
La fijación del
precio corresponde a las partes.
REQUISITOS DE VALIDEZ
Capacidad
INCAPACIDADES PARA VENDER
1° venta de cosa ajena
CAPITULO II
De la materia de la compra-venta
Artículo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su
propiedad.
Artículo 2270. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es
responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo
tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público
para los adquirentes de buena fe.
Artículo 2271. El contrato quedará revalidado, si antes de que
tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo,
la propiedad de la cosa vendida.
2°Derechos preferenciales
Cuando una
persona pretende enajenar una propiedad tiene que respetar los derechos de
preferencia ya sea de los copropietarios, los herederos o el usufructuario.
INCAPACIDADES PARA COMPRAR
De los que pueden vender y comprar
Artículo 2274. Los extranjeros y las personas morales no pueden
comprar bienes raíces, sino
Sujetándose a
lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados
Unidos
Mexicanos, y
en sus leyes reglamentarias.
Artículo 2276. Los magistrados, los jueces, el ministerio público,
los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos, no
pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan.
Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados
bienes.
Artículo 2277. Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo
anterior, la venta o cesión de acciones hereditarias cuando sean coherederas
las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos bienes de su
propiedad.
Artículo 2278. Los hijos sujetos a patria potestad solamente
pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las
mencionadas en el artículo 428.
Artículo 2279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender
su parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos
973 y 974.
Artículo 2280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o
administración se hallen encargados:
I. Los tutores
y curadores;
II. Los
mandatarios;
III. Los
ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;
IV. Los
interventores nombrados por el testador o por los herederos;
V. Los
representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;
Motivo o fin lícito
Formalismos o formalidades
EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
Creación de
obligaciones de dar a cargo del comprador y vendedor.
Obligaciones
del vendedor:
Transmitir la propiedad. Se verifica por
mero efecto del contrato o cuando la cosa se hace cierta y determinada. Entrega de la cosa. Art. 2283. Se
satisface cuando se da posesión al comprador de la cosa adquirida. De acuerdo al
art. 2284 la entrega de la cosa puede ser real ( material), jurídica ( la ley
la considera recibida para el comprador)y virtual( desde que el comprador
acepte que la cosa vendida quede a su disposición). Conservar la cosa. Cuando la cosa se ha
entregado jurídicamente y así se ha aceptado por el comprador se tendrá por virtualmente
recibido de ella art. 2284. Si la cosa
se pierde en poder del deudor se
presupone por culpa suya. Art. 2018
Responder
por vicios y defectos ocultos. Art 2142 Artículo 2142. En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia
para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que a
haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la
adquisición o habría dado menos precio
por la cosa.
Prestar el saneamiento para el caso de
evicción. Pagar los daños y perjuicios causados al adquirente cuando exista evicción
total o parcial. Art. 2119 Pagar
por mitad los honorarios y los derechos de registro de la escritura. Pagar el ISR que se cause por la
utilidad que obtenga en la enajenación.
Obligaciones del comprador
Recibir
la cosa.
Pagar
el precio. Artículo
2293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se
haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y
forma convenidos.
Artículo 2294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará
en el tiempo y lugar en que
se entregue la cosa.
Artículo 2295. Si ocurre duda
sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro
harán el depósito en manos de un tercero.
Artículo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie
entre la entrega de la
cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
I. Si así se hubiere convenido;
I. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;
III. Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2104
y 2105.
Artículo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no
los debe el comprador por
razón de aquél, aunque entretanto perciba los
frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato y debe
presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.
Artículo 2298. Si la concesión del plazo fue posterior al
contrato, el comprador estará obligado
a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.
Artículo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio
fuere perturbado en su
posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo,
podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure
la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.
Artículo 2300. La falta de pago del precio da derecho para pedir
la rescisión del contrato,
aunque la venta se haya hecho a plazo; pero si la cosa ha sido enajenada
a un tercero, se
observará lo dispuesto en los artículos 1950 y 1951.
Pagar
el 50 % de honorarios y derechos de registro de la escritura
Pagar
los impuestos de Adquisición de bienes inmuebles al valor agregado.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
Lisa, llana o
pura cuando las obligaciones se cumplen se consuman en el momento de contratar
1. Pacto de no vender a determinada
persona. Art. 2301 ( no hacer)
2. Pacto de retroventa. 2302
3. Derechos preferenciales. Primacía que
otorga la ley o la voluntad de las partes con el fin de ser preferido en
igualdad de circunstancias
4. Venta Ad Corpus el precio se fija por el conjunto y no por metro cuadrado. Venta ad mesuram. Por metro cuadrado
5. De cosa futura
6. Compra de esperanza.
7. En abonos.
8. Con reserva de dominio. 2312
9. Venta forzosa.2324
CONTRATO DE PERMUTA
Definición
El art. 2327 lo
define como el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a
dar una cosa por otra o bien la titularidad de un derecho.
Le son
aplicables las reglas de la compraventa a excepción del precio.
CLASIFICACIÓN
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Principal
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Bilateral
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Oneroso
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Con
forma restringida
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Fines y vida propios
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Obligaciones de dar y
transmitir la propiedad o titularidad de un derecho a cambio de otro
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Cargas y gravámenes
corresponde a los dos contratantes
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Inmuebles bajo escritura
pública
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Elementos
de existencia
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Elementos
de validez
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Permuta de cosa ajena. Art. 2328. Non adimpleti contractus.
Nadie puede ser obligado a cumplir mientras que su contrapate no haya hecho lo
propio.
La evicción. Todo aquel que enajena de manera
onerosa está obligado al saneamiento para el caso de evicción. Art. 2329
TITULO TERCERO
De la permuta
Artículo 2327. La permuta es un
contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a
dar una cosa por otra. Se observará en
su caso lo dispuesto en el artículo 2250.
Artículo 2328. Si uno de los
contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y
acredita que no era propia del que la
dió, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en
cambio, y cumple con devolver la que
recibió.
Artículo 2329. El permutante que
sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá
reivindicar la que dió, si se halla aún
en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la
cosa que se le hubiere dado a cambio,
con el pago de daños y perjuicios.
Artículo 2330. Lo dispuesto en el
artículo anterior no perjudica los derechos que a título
oneroso haya adquirido un tercero de
buena fe sobre la cosa que reclame el que sufrió la evicción.
Artículo 2331. Con excepción de lo
relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas
de la compra-venta, en cuanto no se opongan a los
artículos anteriores.
