CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO

 

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 Hay arrendamiento cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y otra al pago de un precio cierto por ese uso o goce.

Clasificación

Se clasifica como principal, bilateral, oneroso, conmutativo ( el carácter de ganancioso o perdidoso se conoce desde el momento de la contratación), con forma restringida ( debe celebrarse por escrito), de tracto sucesivo.

Especies de contrato  de arrendamiento

Mercantil

Cuando se tiene por objeto  la especulación  comercial.( leasing)

Administrativo

En la que el estado  tiene la calidad de arrendatario o arrendador. Art- 2411. Los arrendamientos de bienes del dominio público del Distrito Federal o establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren a las disposiciones de este título.

 ( ley de bienes nacionales  y comisión de avalúos de bienes nacionales)

Casa habitación

Se encuentra regulada en el titulo sexto capitulo IV del Código Civil denominado “Del  arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la Habitación”

Art. 2448. Las disposiciones contenidas en este capitulo son de orden publico e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

Elementos de existencia

Consentimiento ( sobre la transmisión  temporal del uso o goce de una cosa mediante el pago de una renta) y el objeto en este caso la especificación es que la cosa (objeto físico) tiene que ser no consumible, pues si no estaríamos hablando de un contrato de mutuo.

La renta tiene que ser cierta y determinada, pagada con cosas o dinero, pero nunca con servicios

Elementos de validez

La capacidad para arrendar es general; los representantes como el padre o el tutor no pueden arrendar por mas de cinco años ni recibir rentas por adelantado por mas de dos años; el albacea por mas de un año ( que es el plazo para ejercer su cargo)

Tiene incapacidad para ser arrendatario  llos magistrados, jueces y empleados públicos, no pueden arrendar los negocios en que intervengan.

Formalidades

Debe otorgarse por escrito y la falta de esta formalidad se imputara al arrendador

¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?

1.       Nombre del arrendador y arrendatario

2.       La ubicación del inmueble

3.       Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que  cuenta para el uso y goce del mismo, asi como del estado que guardan

4.       El monto y lugar del pago de la renta

5.       La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado

6.       El término del contrato

7.       Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las de la ley

8.       El monto del depósito

9.       El carácter y las facultades en que el arrendador celebrará el contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Conceder el uso o goce temporal de una cosa. Art- 2398. Nuestro código establece que el contrato de casa habitación no puede ser menor de un año (art. 2448-C) y para comercio o industria no podrá exceder 20 años

2. A entregar la cosa arrendada. Con las características de tiempo, forma y lugar convenidos o como lo establece la ley. Art. 2413

3.-Conservar la cosa en el mismo estado en que la entrega. Es decir hacer las reparaciones necesarias y obras de mantenimiento. Art. 2414 Frac. II.

4.- No estorbar el uso de la cosa.Art. 2412, frac. III

5.- Garantizar el uso pacífico de la cosa. Art. 2412 frac. IV

6.- Responder de los vicios o defectos ocultos. Art. 2412 frac. V

7.- Entregar los recibos de la renta. La falta de entrega de recibos por mas de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado… Art. 2448-E

También se consideran obligaciones accesorias del arrendador.

a)      Pagar las mejoras

b)      Dar el derecho de preferencia en caso de un nuevo contrato de arrendamiento o de venta del inmueble arrendado.

c)       Registra el contrato  en el Registro público de la propiedad.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1.       Pagar la renta. Art. 2425 frac. 1

2.       Conservar la cosa arrendada. Así como responder de los perjuicios que sufra por su culpa o negligencia. Art. 2425 frac. 2

3.       Usarla para el uso convenido. Art. 2425 frac. 3

4.       Hacer reparaciones de poca importancia. Art. 2444

5.       Informar al arrendador la necesidad de hacer reparaciones. Art. 2415

6.       Informar al arrendador de oda usurpación o novedad dañosa. Art. 2419

7.       No variar la forma del bien arrendado. Art. 2441

8.       Restituir la cosa. Art. 2442

 

CONTRATO DE COMODATO

Es un contrato por el que una persona llamada comodante se obliga a conceder a otra denominada comodatario, en forma gratuita y temporal, el uso de una cosa no fungible, en tanto este último adquiere el deber de restituirla individualmente al término del mismo. Art. 2497

CARACTERISTICAS

Es traslativo de uso, crea un derecho personal, su objeto material es un bien no fungible.

CLASIFICACIÓN

Es bilateral, gratuito, con libertad de formalidades, principal, de tracto sucesivo, intuitu personae.

Elementos de existencia

Consentimiento ( de transmitir el uso temporal y gratuito de una cosa no fungible) el objeto material debe ser una cosa no fungible cierta y determinada.

Elementos de validez.

Capacidad. Se requiere la capacidad general pero si es por medio de un representante éste deberá tener la facultad de un poder general para actos de dominio, o bien para actos de administración con cláusula especial. Art. 2499.

OBLIGACIONES DEL COMODANTE

1.       Entregar la cosa. Art. 2080. Si la cosa es mueble se entregará en el lugar convenido  y a falta de él, en el domicilio del comodante. Art. 2082

2.       Reembolsar los gastos urgentes y extraordinarios que haya realizado el comodatario para conservar la cosa. Art. 2513

3.       Indemnizar por los defectos que causen perjuicio.Art. 2514

OBLIGACIONES DEL COMODATARIO

1.       Usar la cosa conforme a lo convenido.Art. 2504

2.       Conservarla. Art. 2502

3.       Entregar los frutos y accesorios que la cosa prestada haya producido. Art. 2501

4.       Dar aviso oportuno de los gastos extraordinarios que se deban efectuar. Art. 2513

5.       Realizar los gastos ordinarios para el uso normal y la conservación de la cosa prestada. Art. 2508.

6.       Devolver individualmente la cosa prestada una vez que el contrato  se haya terminado. Art. 2497

 

 

CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO

1.       Por el vencimiento del plazo fijado. Art. 2497, 2509 y 2511

2.       Para que haya concluido la finalidad para la cual se prestó la cosa.